В условиях растущих запросов бизнеса на прозрачность и доступ к земельным ресурсам Республика Башкортостан задает новый стандарт управления землей и имуществом. Министр Наталья Полянская раскрывает, как цифровизация и инновации в земельном законодательстве создают уникальные возможности для предпринимателей и инвесторов, меняя инвестиционный климат республики и стимулируя экономический рост. В этой статье — все ключевые шаги и ответы на самые животрепещущие вопросы о кадастровой стоимости, аренде и поддержке малого и среднего бизнеса.
В последнее время бизнес прямо кричит: «Хотим быстрее и проще получать полную информацию о земле и недвижимости! Где свободные участки под наши проекты?» Как вы отвечаете на это?
Н. Ю. Полянская: Вот тут и выручает Национальная система пространственных данных. Это реально открывает большие возможности для инвестиций. Это такая масштабная программа, которая по всей России наводит порядок во всем, что связано с территорией. По сути, она помогает решить главные вопросы: где проходят точные границы, кто владелец недвижимости и где вообще есть свободная земля — и для стройки, и для туризма. В итоге выигрывают все: люди точно знают, что у них, а муниципалитетам легче планировать, куда развиваться.
Определение и систематизация свободных территорий для реализации новых инвестиционных проектов создает дополнительные возможности для экономического роста. Это также повышает прозрачность и доступность информации для потенциальных инвесторов. Так, благодаря участию республики в проектах «Земля для стройки» и «Земля для туризма» порядка 660 земельных участков площадью 190 гектаров уже вовлечены в оборот, а это значит, что созданы новые рабочие места, в бюджет перечисляются значительные налоговые поступления. Работа в этом направлении должна быть продолжена, в том числе при участии Росреестра и муниципалитетов. Для жилищного строительства к 1 июля 2025 года выявлено более 2,8 тысячи свободных земельных участков общей площадью порядка пяти тысяч гектаров. Из них уже вовлечены 646 земельных участков общей площадью порядка 179 гектаров.
Наша республика уже несколько лет подряд крепко держится
в лидерах Национального рейтинга инвестиционного климата. Это не просто так. Минземимущество РБ здесь реально работает и вкладывает много сил. Если коротко, то как удалось этого достичь и какие планы на будущее?
Н. Ю. Полянская: Порядок на земле — основа основ для привлечения инвестиций. Инвесторы видят: в Башкортостане с этим четко, прозрачно — можно работать. Отсюда и высокие места в рейтинге.
У Минземимущества РБ одна из главных целей — чтобы инвесторы со всей страны знали: в Башкортостане им реально помогут и создадут условия для успеха. Так что движение только вперед, к новым горизонтам!
Для эффективного использования имеющихся земельных участков и привлечения в регион инвесторов мы упростили порядок предоставления земельных участков для реализации масштабных инвестиционных проектов, внедрили механизм предоставления земельных участков для реализации проектов в сфере импортозамещения.
В результате таких мер мы наблюдаем рост предпринимательской активности и увеличение объемов производства, что, в свою очередь, положительно сказалось на уровне жизни населения и устойчивом развитии сельских территорий.
С 2022 года в рамках импортозамещения нами предоставлен 651 земельный участок площадью порядка 54 тысяч гектаров. Объем инвестиций только за 2024 год составил более 127 млрд рублей. Это проекты для развития сельскохозяйственной, промышленной и строительной отраслей.
Хотела бы подчеркнуть, что сегодня на первый план выходит эффективность управления земельнымиресурсами. Все предоставленные в рамках импортозамещения земли нами обследованы, в результате чего из 651 земельного участка использовались с нарушением лишь два. В результате два договора по линии промышленного производства расторгнуты. Земля всегда востребована и нужна нашим компаниям и населению, поэтому мы проводим большую работу по обследованию земель и выявлению недобросовестных землепользователей.
В целях реализации инвестиционных проектов, соответствующих критериям, установленным Законом Республики Башкортостан «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан», с 2020 года обеспечено предоставление 187 земельных участков общей площадью более 7,7 тысячи гектаров.
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан активно участвует в создании комфортных условий для ведения бизнеса. Так, с 2022 года сумма предоставленной льготы предпринимателям по аренде государственного имущества Республики Башкортостан увеличилась в четыре раза — с 45 млн до 193 млн рублей.
В Республике Башкортостан наибольшим спросом пользуются следующие меры имущественной поддержки:
льготный порядок для самозанятых и субъектов МСП на протяжении первых трех лет. В первый год аренды предприниматели платят всего 40%
от установленной арендной платы, во второй — 60%, в третий — 80%,
а на четвертый год — полную сумму;льготный коэффициент при предоставлении социально ориентированным некоммерческим организациям, малому бизнесу, самозанятым в аренду государственного имущества, входящего в перечень свободных объектов недвижимости Республики Башкортостан, предлагаемых для передачи в аренду (лизинг).
Кроме того, в республике действует Порядок согласования проведения капитального ремонта арендуемого объекта государственного нежилого фонда, находящегося в собственности Республики Башкортостан, с дальнейшим зачетом стоимости затрат в счет арендной платы по договору аренды. Предоставление названных мер поддержки в сложной экономической ситуации позволяет как снять финансовую нагрузку с предпринимателей
в части оплаты арендных платежей, так и в целом увеличить количество объектов нежилого фонда, вовлекаемых в хозяйственный оборот.
С 1 марта 2023 года установлена возможность выкупа субъектами МСП арендуемого движимого имущества (ранее действие закона распространялось только на недвижимое имущество).
В июле 2023 года в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъектам МСП предоставлена возможность выкупа арендуемых объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, за исключением объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, при условии их обременения определенными требованиями (обеспечение сохранности, доступа, особенности размещения рекламы и т. д.). Ранее такие объекты могли быть реализованы только путем проведения конкурса. В апреле 2024 года снижен минимально необходимый для преимущественного выкупа срок непрерывной аренды имущества с двух лет до одного года.
В 2024 году Минземимущество РБ заключило 20 договоров купли-продажи государственного имущества с субъектами МСП (в том числе 10 договоров — с условием о рассрочке платежа) на общую сумму порядка 80 млн рублей. За первое полугодие 2025 года заключено восемь договоров купли-продажи с субъектами МСП (в том числе
шесть — с условием о рассрочке платежа) на общую сумму порядка
150 млн рублей, то есть почти в два раза больше.
Да, действительно работа проведена колоссальная. Но и вопросов остается немало. К примеру, предпринимателей очень волнует проведение в 2026 году кадастровой оценки. Очень часто поступают вопросы от них касательно покупки земельного участка. В частности, интересует кадастровая стоимостьучастков. Можете пояснить, пожалуйста, что это и как она рассчитывается?
Н. Ю. Полянская: Государственная кадастровая оценка — это совокупность процедур для определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.
При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в ходе проведения работ по государственной кадастровой оценке оценщик руководствуется утвержденными приказами Росреестра, методическими указаниями, разработанными в зависимости от того, к какой категории земель относятся участки, а также для объектов капитального строительства.
При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости все объекты оценки разбиваются на группы по однородным признакам. Для каждой группы объектов оценщик выбирает модель оценки, позволяющую на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу. В набор ценообразующих факторов включаются только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.
Вы упомянули оценщика. Кто им может быть?
Н. Ю. Полянская: Полномочиями определять кадастровую стоимость наделены бюджетные учреждения, созданные субъектом Российской Федерации.
В нашем регионе это государственное бюджетное учреждение Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация».
Например, был участок где-то на окраине района без инженерных благоустройств поблизости и без какой-то инфраструктуры, но спустя время территория развилась. Это как-то учитывается?
Н. Ю. Полянская: Государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости. Основные факторы, влияющие на изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости:
уровень социально-экономического развития территории;
местоположение и наличие инженерного благоустройства.
Самым непосредственным образом на стоимость конкретного земельного участка влияют характеристики, содержащиеся в государственном реестре недвижимости:
вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
площадь земельного участка;
категория земель.
А если человек не согласен с кадастровой оценкой, он может
ее оспорить?
Н. Ю. Полянская: В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на каждом этапе проведения государственной кадастровой оценки правообладатели имеют возможность подать различные виды обращений. Например, при подготовке промежуточного отчета бюджетным учреждением такой отчет публикуется в фонде данных и на сайте бюджетного учреждения. Любые лица могут подать замечания к проекту отчета еще до утверждения результатов государственной кадастровой оценки.
Однако бюджетное учреждение может как учесть замечания и пересчитать кадастровую стоимость, так и отказать в учете замечаний.
После утверждения результатов кадастровой оценки у правообладателей также есть возможность подать в бюджетное учреждение заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, либо же запросить разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости. При выявлении ошибки бюджетное учреждение выносит решение о пересчете и исправляет допущенную ошибку. Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом правообладатель несет существенные затраты на предоставление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Поэтому мы всегда предлагаем вначале обращаться в бюджетное учреждение с заявлениями о предоставлении разъяснений либо с заявлением об исправлении ошибок, так как эти услуги абсолютно бесплатны.
Заявления можно подавать через региональный портал госуслуг, филиалы МФЦ, лично по адресу: Уфа, улица Бессонова, 26а, а также в центре услуг ГБУ РБ «ГКО и ТИ» по адресу: улица 50-летия Октября, 2. Подробная информация по услугам размещена на сайте btirb.ru.
Часто бывает, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Почему так случается?
Н. Ю. Полянская: Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта.
Рыночная стоимость — более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта.
Отличие кадастровой стоимости объекта недвижимости от рыночной в том, что она определяется государством, а рыночную стоимость определяет сам собственник объекта недвижимости. Обе стоимости могут со временем меняться.
Перерасчет кадастровой стоимости проходит раз в четыре года. Рыночная стоимость меняется под влиянием рынка, причем как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. Кадастровую стоимость устанавливает государство, и изменить ее возможно, но есть ряд процедур, которые необходимо произвести. Рыночную стоимость (например, при продаже объекта) можно изменить в любое время при желании продавца.
Рыночная цена, как правило, всегда выше кадастровой. То есть владельцу выгоднее иметь завышенную кадастровую стоимость участка?
Н. Ю. Полянская: На самом деле, заниженная и завышенная кадастровые стоимости одинаково плохи. Если она будет ниже настоящей, это ухудшит положение при продаже объекта недвижимости или, скажем, сдаче в аренду. А если будет выше, это выльется в несправедливо большой налог на имущество.
Поговорим об аренде земли для крестьянско-фермерских хозяйств. В республике изменились максимальные размеры участков под фермерское хозяйство — чуть ли не в 40 раз. Для чего такие изменения?
Н. Ю. Полянская: Действующие нормы, ограничивающие аренду земель 50 гектарами без торгов, были приняты давно и уже не отвечают современным реалиям. Сегодня многие фермерские хозяйства республики демонстрируют высокую эффективность, готовы масштабироваться, но сталкиваются с искусственными барьерами. Новый закон снимает эти ограничения, позволяя успешным хозяйствам арендовать до 2 000 гектаров. Это создаст условия для роста производства, внедрения новых технологий
и развития сельских территорий.
К примеру, я фермер, у меня участок площадью 50 гектаров, и я хочу ее увеличить. Что мне необходимо сделать пошагово?
Н. Ю. Полянская:
1. Провести кадастровые работы и обратиться с заявлением в Минземимущество РБ об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
2. Затем кадастровый инженер готовит межевой план и направляет его в Росреестр для постановки участка на кадастровый учет.
3. Потом фермер подает заявление на заключение договора аренды участка в Минземимущество РБ.
Это касается лишь неразграниченной земли? Или муниципальную по тому же алгоритму тоже можно получить в аренду?
Н. Ю. Полянская: Тоже распространяется, только обращаться нужно
в муниципалитет.
На ваш взгляд, не будет ли так, что в первую очередь такой поддержкой воспользуются крупные агрохолдинги и негативно повлияют на небольшие фермерские хозяйства?
Н. Ю. Полянская: Закон не отменяет поддержку малых форм хозяйствования — льготные кредиты, гранты для начинающих фермеров остаются. Но важно понимать: крупные эффективные хозяйства обеспечивают стабильность, создают рабочие места и налоги для развития сел. При этом все сделки будут проходить в рамках прозрачных процедур, а неиспользуемые земли, как и прежде, могут изыматься в пользу тех, кто готов на них работать.
А если говорить глобально, на уровне республики, что даст такая мера поддержки?
Н. Ю. Полянская: Уверена, это ускорит вовлечение в оборот заброшенных земель, повысит конкурентоспособность нашей продукции. Уже сейчас в республике фермеры используют более миллиона гектаров, и новый закон поможет довести эти показатели до нового уровня. В конечном счете это вклад в продовольственную безопасность не только Башкортостана, но и всей страны.
А если человек хочет заниматься личным подсобным хозяйством? Знаю людей, которые, например, набрали участков в аренду, но по факту их не обрабатывают. Можно ли их изъять и как это сделать?
Н. Ю. Полянская: Согласно Земельному кодексу Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации изменение и расторжение договора аренды возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
В случае недостижения согласия сторон о расторжении договора аренды он расторгается в судебном порядке.
Учитывая, что согласно статье 72 Земельного кодекса Российской Федерации проведение контрольно-надзорных функций осуществляется муниципальным земельным контролем, для принятия мер реагирования следует обратиться в администрацию муниципального образования по месту расположения земельного участка. По результатам проверки контрольных мероприятий и выявления нарушений по использованию земельного участка не по целевому назначению вопрос о расторжении договора рассматривается в судебном порядке.
По вопросу об аренде земельных участков: земельный участок предоставляется в пользование на правахаренды в общем порядке согласно нормам.
В соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Так, в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта уполномоченный орган в срок, не превышающий 20 дней с даты поступления любого из этих заявлений:
1) публикует извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей;
2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Если по истечении 30 дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее 10 дней:
1) готовит проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка в трех экземплярах;
2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
В случае поступления заявлений иных граждан в течение 30 дней со дня опубликования извещения о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона либо об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка. Права на земельный участок предоставляются посредством аукционных торгов.
Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отдельно отмечу, что согласно названной норме земельный участок может быть приобретен в собственность без оформления его в аренду. Для этого заявителю в обращении необходимо выразить намерение о приобретении участка в собственность. При этом цена продажи такого участка будет составлять его кадастровую стоимость.
Для рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка необходимо подать обращение с приложением пакета документов, включающих в себя кадастровый номер испрашиваемого земельного участка,или с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в Минземимущество РБ либо в территориальный отдел Минземимущества РБ исходя из местоположения земельного участка как лично, так и через портал государственных услуг (gosuslugi.bashkortostan.ru) либо через РГАУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг».
Поговорим о реализации инвестиционных проектов. Недавно вступил в силу новый закон по федеральным землям в республике. Что изменится?
Н. Ю. Полянская: Закон направлен на приведение законодательства республики в соответствие с федеральным в части урегулирования вопроса предоставления земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов для реализации масштабных инвестиционных проектов.
То есть если под крупные инвестиционные проекты раньше можно было претендовать лишь на землю, находящуюся в ведении республики, теперь можно получить и федеральную без торгов?
Н. Ю. Полянская: Совершенно верно. Вы правы, с принятием этого закона у инвесторов появилась возможность реализации масштабных инвестиционных проектов и на земельных участках, находящихся в федеральной собственности.
До его принятия приходилось принимать решения об отказе в рассмотрении материалов, если их реализация предполагалась на федеральных землях, в связи с тем, что сфера действия закона их не затрагивала.
Сейчас у инвесторов появилась возможность планировать реализацию инвестиционных проектов и в отношении федеральных земель. Полагаем, это положительно отразится на инвестиционном климате республики.
Сейчас на уровне исполнительных органов прорабатывается механизм рассмотрения заявлений крупных инвесторов в случае, если при реализации инвестиционного проекта предполагается занятие земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Кардинально процедура рассмотрения не изменится.
Первоначально заявление инвестора со всеми сопутствующими материалами поступает на рассмотрение в Инвестиционной комитет Республики Башкортостан. Инвестпроект включается в Перечень приоритетных инвестиционных проектов Республики Башкортостан, поскольку установление соответствия инвестиционных проектов критериям масштабности осуществляется с целью отбора наиболее перспективных проектов, способных привести к повышению экономического потенциала региона.
При включении инвестиционного проекта в Перечень приоритетных инвестиционных проектов Республики Башкортостан материалы будут рассматриваться с участием Территориального управления Росимущества по РБ.
Далее главой региона принимается решение о соответствии приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан критериям масштабности, установленным Законом РБ от 05.01.2004 № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан».
И уже решение главы Башкортостана о соответствии приоритетного инвестиционного проекта республики критериям масштабности направляется в Территориальное управление Росимущества по РБ для принятия решения о предоставлении федерального земельного участка для реализации на нем соответствующего инвестпроекта.
А какой порядок действий, если инвестор хочет получить такой земельный участок?
Н. Ю. Полянская: В этом случае целью должно быть не получение земельного участка, а инвестиционный проект, предусматривающий размещение объектов, в том числе социально-культурного и (или) коммунально-бытового назначения, в рамках реализации которого потребуется использование земельного участка.
То есть возможно приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов в соответствии с распоряжением главы Республики Башкортостан, если для осуществления такой деятельности потребуется возведение объекта строительства или иное использование земельного участка (сельскохозяйственная деятельность или размещение объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения).
Все проекты инвестиционные, признанные приоритетными, подходят или есть какие-то ограничения и специфика?
Н. Ю. Полянская: Целью предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для реализации масштабного инвестиционного проекта является поддержка производств, имеющих важное экономическое значение для муниципальных образований, что будет способствовать развитию муниципальных образований региона и повышению их экономического потенциала, пополняемости местных бюджетов.
Земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов инвесторам, готовым осуществить значительные финансовые вложения в инвестиционный проект. Соответствие инвестпроектов критериям масштабности устанавливается с целью отбора наиболее перспективных проектов, способных привести к повышению экономического потенциала региона.
Учитывая, что это федеральная земля, сроки рассмотрения увеличиваются? В какие сроки вообще возможно получить участок?
Н. Ю. Полянская: Сроки рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков установлены на федеральном уровне Земельным кодексом Российской Федерации, они не изменились. Сохранен тот же временной период «30 + 30» (до и после рассмотрения заявления на заседании Инвестиционного комитета РБ).
Есть ли право выкупить этот земельный участок? Или его можно лишь арендовать?
Н. Ю. Полянская: На время реализации инвестиционного проекта земельный участок предоставляется на правах аренды. Выкуп будет возможен в рамках действующих норм земельного законодательства при реализации инвестпроекта согласно целям предоставления земельного участка.