Слухи об очередном кризисе взаимоотношений между застройщиками и банками, по здравом размышлении, оказываются несколько преждевременными. Скорее всего, это отголоски событий годичной давности. Звучали жалобы и взаимные упреки, а покупатели просто замерли в ожидании, к чему приведет эта война процентов, комиссий, ставок и условий.
Однако, как и следовало ожидать, «славная битва» закончилась обоюдным разрешением ситуации. И те и другиенашли схемы и варианты, которые в той или иной степени устроили всех участников процесса. Всех ли? За скобками той дискуссии оставалось главное звено — граждане…
Все происходящее было результатом искажения рыночных механизмов, связанных с тем, что масштабы льготной ипотеки изначально не были ограничены и на ее «иглу» плотно подсели и банки, и застройщики, и покупатели. Это неизбежно привело к неприятным последствиям, в том числе к снижению прозрачности рынка и появлению разнообразных полузаконных схем.
На этом ретроспективу можно и завершить. Тем более что после драки кулаками не машут. «Драка» закончилась, а рефери в ней выступило государство в лице Центрального банка РФ. В практическом виде это вылилось в принятие и введение в действие с 1 января этого года ипотечного стандарта. Документа, который по своим положениям расставляет многие точки над «и».
В частности, он ставит под запрет популярные ипотечные схемы от застройщика, приводящие к завышению стоимости квартиры. По оценкам «ДОМ.РФ», в третьем квартале прошлого года по таким схемам выдавалось около трети всех ипотечных займов! Это уже достаточно внушительный объем такого «схематоза», поэтому Банк России своевременно озаботился качеством ипотечного портфеля, купировав соответствующие риски.
Кроме того, теперь банки не смогут использовать аккредитивы при покупке жилья. Речь идет о механизме, когда банки и застройщики предлагали заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств размещалась не на эскроу-счетах, а на аккредитивах. Напомним: деньги дольщика на аккредитиве не застрахованы.
Далее. Нельзя будет больше использовать ипотеку с кешбэком. По этой схеме часть суммы в составе первого взноса возвращалась покупателю после сделки. Это несло риски как для банка, так и для самого заемщика. Последний мог переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры.
Стандарт также запрещает субсидированную ипотеку от застройщика, при которой происходит искусственное завышение стоимости жилья. В этом случае девелопер платит банку комиссию за понижение ставки, но расходы перекладывает на плечи покупателя в виде завышенной стоимости квартиры. По оценкам экспертов, в среднем цена завышалась на 20% и более!
Более подробно приводить новеллы не будем, это скорее удел специалистов. Нам важнее другое: а что будет дальше?
Сведем воедино несколько авторитетных мнений. Падение спроса на ипотеку, безусловно, сохранится в 2025 году. Рынок останется под влиянием высокой ключевой ставки и заградительных ставок по жилищным кредитам. Восстановление начнется, надеемся, с 2026 года. (Стандартная рыночная ипотека оживет, когда ключевая ставка будет ниже 15% годовых.) Итоговый объем выдачи по году будет зависеть от новых инициатив правительства по поддержке спроса на семейную ипотеку, которая снова должна стать драйвером всего рынка. (В рамках этой программы в строительную отрасль ежемесячно поступает порядка 200 млрд рублей.)
Ключевые тенденции на рынке ипотеки в 2025 году можно свести в ряд положений:
те сограждане, которые под условия госпрограмм не подпадают, будут переносить сделки с недвижимостью или при возможности покупать жилье за собственные средства;
за рыночной ипотекой станут обращаться в крайних случаях. При этом заемщики будут брать в основном небольшие суммы, чтобы как можно скорее закрыть долг;
банки сконцентрируются на поддержке заемщиков, которые уже выплачивают кредиты, а не нарасширении базы новых клиентов.
Жить-то надо! Поэтому реальный спрос никуда не исчезнет, он лишь останется отложенным до начала фазы снижения ключевой ставки.
Влияние на спрос смогут оказать покупатели, связанные с оборонным комплексом или непосредственно с армией. На сегодня у них есть средства и потребность в улучшении жилищных условий. Кроме того, все еще остается инвестиционный спрос на квартиры, который особенно актуален в период нестабильности и непредсказуемости экономики.
По мнению экспертов, банки и застройщики будут искать новые схемы. Если банки в любом случае останутся на плаву, то с частью застройщиков — вопрос спорный.
Ряд строительных компаний уже стали банкротами или подошли к этому очень близко. Застройщики в регионах и так работают на грани рентабельности. Маржинальность их проектов едва превышает 15%, поэтому они с трудом получают банковское финансирование.
Почему? Виновата не только и не столько ключевая ставка. Одну из причин озвучил вице-премьер Правительства РФ Марат Хуснуллин: «Какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику, и они, наверное, не справятся с задачей». Правда, он пообещал, что власти сделают все возможное, чтобы не допустить банкротства строительных компаний.
Проблемы есть, но делать выводы о том, что банкротство станет трендом года, пока преждевременно. Хотя бы потому, что, по данным портала «ЕРЗ.РФ», сегодня в России реализуют свои проекты около 2 800 девелоперов. По сравнению с февралем 2024-го этот показатель практически не изменился. Банкротство небольших компаний происходит постоянно. Реалии рынка…
Большинство серьезных застройщиков накопили запас прочности, продажи просели некритично. Тем более что банки будут до последнего поддерживать девелоперов, находить варианты достройки, рассрочки, увеличивать лимиты — лишь бы проблемные объекты не появлялись. Но ни к какой опасности с точки зрения достройки проектов это не приведет, потому что они будут переданы другим застройщикам. Очищение отрасли от уязвимых и слабых игроков — это нормальный рыночный процесс, который пойдет на пользу всем.